国内优质物流地产为什么都是外资背景
根据上述对物流地产商类型的剖析及利益相关者联结组合，提炼出我国物流地产商发展策略，以提升物流地产商的战略布局能力。
1、培养“物流地产+”的联结组合战略思维
物流地产商外部存在利益相关者的利益联结，内部各业务单元间存在价值链联结，整个联结组合构成了企业的综合竞争实力。在物流地产商商业模式中，资金短缺及投资回报周期过长成为企业价值创造的阻碍因素。物流地产商应基于价值活动，组合自身各类直接或间接的联结，联结全体利益相关方的资源组合，实现利益相关者及价值链价值最大化。
从物流地产商的角度，企业要做到：其一，以自身实力为“后盾”，在综合考虑地理位置、交通以及海港、河港、空港土地资源的基础上做好物流地产规划。其二，以银行信贷为“马车”，组合各类低成本如信托基金等融资渠道。其三，以政府关系为“配剑”，组合央企背景的企业，同时联合电商类内资企业、物流地产类外资企业。在明确要联结的组合要素后，寻找时机与外资知名物流地产商合作成立新公司，争取与国有背景的公司合作增强融资优势，获取物流地产项目，在物流地产项目选择中要注意布局于地理位置优越、土地政策宽松、对物流需求高的长三角、珠三角、环渤海以及内地的大型城市。同时，积极开拓电商类、创意类等互联网内资企业租客。
从地方市场的视角，物流地产业的有序发展对地方经济社会的稳定和发展有促进作用。物流地产商开展业务离不开与政府和金融机构的沟通，而随着“互联网+”的跨界发展趋势，规划构建“金融-物流-电商-地产”模式的直接联结或间接联结，提升企业资源匹配度，通过集团有限相关多元化、业务单元专业化的发展战略实施物流地产金融模式。业务在行业之间需具备相关性、协同性、匹配度，提高每个业务单元的专业化程度，成为行业中业务联结的中心点。如物流地产、多元化的金融服务以及电商、互联网业务，业务间容易形成资源和优势上的互补，提升地方市场整体经济水平。
从市场竞争和行业整合角度看，国内物流地产商战略模式的转型以及物流地产业的整合，有新世界集团创新的“地产+体育”模式，万科集团的“物流地产+商业地产”模式等。物流地产商可通过融资成本构筑物流地产业较高的产业链进入壁垒。融资成本是物流地产业的重要影响因素，低于5%的融资成本对于大部分企业来说并非易事，物流地产商想要在战略转型上获得长足的发展则需要提高信用及品牌影响力，从而提高筹资能力、降低资本成本。同时，要给予客户更多的租金优惠和服务优势，招揽优质大客户。因此，物流地产商要通过联结融资平台和资源要素平台，实现现金流、信息流以及物流的有效联结。通过物流地产开发、资本运作与金融三者的合理运用，帮助物流地产商建立起稳定的合作伙伴、企业内部各单元以及顾客之间的稳固价值联结，实现物流地产项目的持久运营和利益相关者之间的共赢。
2.通过并购、联结方式实施“物流地产+”战略模式
从运营物流地产和工业地产的方式来看，成立工业地产基金收购产业资源具有发展周期长的特点。以外生生长辅助企业发展壮大，联合外企进行规模收购，完成物业积累是“物流地产+”战略实施的有效方法。如万科集团等大型实力地产商可联结已有资源，率先构建“物流地产+资本运作+金融+电商”的蓝图布局，作为国内物流地产模式布局的先行者，对“物流地产+”的探索和经验积累能有益于推动地产业的转型和发展。而绿地、信达集团等可在已有的融资平台上联结、并购相关物流商，或筹备在海外以“物流地产”概念实现整体上市，争取资源匹配效应和协同效应最大化。此外，实力物流地产商可采取联结知名外资物流地产商成立新公司的策略，加快整合后的物流地产商的学习能力，升级行业经验，增强布局一二线城市但不局限于一二线城市的实操力。最后，物流地产要主动应对竞争对手随之而做出的战略调整，如何构建有助于自身综合竞争力提升的联结组合等问题。
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